収益物件の買い替えで規模拡大する際の考え方

札幌の郊外で10年ほどアパートを持ち、ローンもだいぶ減ってきた。そろそろ、もう少し大きな物件に替えて家賃収入を増やしたい――。最近、こうしたご相談が増えています。今の物件を売って、そのお金を元手に次の物件を買う「買い替え」は、規模を広げる方法の一つです。

結論から言うと、買い替えで規模を広げるときは、売却と購入を別々に考えず、「売ったらいくら残るか」から逆算して一つの計画として進めることが大切です。この記事では、その考え方と進め方を順番にご紹介します。

出発点は売却後の手取り額

買い替えの計画は、今の物件を売ったときに手元にいくら残るかを正確に知るところから始まります。売却価格がそのまま使えるわけではなく、次のようなお金が差し引かれます。

特に見落としやすいのが税金です。売った年の翌年に申告して納めるため、手取りから先に取り分けておかないと、次の物件に入れたあとで納税資金が足りなくなることがあります。金額は取得費や減価償却の状況で大きく変わるので、売り出す前に税理士へ試算を頼んでおくと安心です。

手取り額から次の物件の規模を試算する

手取り額が分かったら、それを自己資金として、金融機関からどの程度借りられるかを試算します。そこから、次に狙える物件の総事業費（物件価格＋購入の諸費用）の目安が立ちます。

たとえば手取りが1,500万円で、そのうち1,200万円を次の物件に入れ、残りを手元に残すとします。物件価格の2割を自己資金で入れ、諸費用を物件価格の7〜10%程度と見ると、狙える物件価格はおおむね4,000万〜4,400万円程度になります。あくまで計算の考え方を示した目安で、実際に借りられる額や条件は、物件・借りる方・金融機関によって個別に変わります。

一般的に、自己資金の割合を高く保てるほど、金利や期間などの条件を引き出しやすくなります。一方で、手元のお金をすべて入れてしまうと、購入後の修繕や空室に対応できません。北海道では除雪や暖房設備の故障といった冬の出費もあるため、一定の預金は残しておくことをおすすめします。

売り時と買い時を両方見る

買い替えのタイミングは、二つの市場を同時に見て判断します。

• 今の物件の売り時：満室に近い、修繕が済んでいる、周辺で似た物件が高く売れているなど、買主から評価されやすい状態か。
• 次の物件の買い時：狙うエリアや規模の物件が出ているか、金融機関の融資姿勢はどうか。

売り時が来ていても、次に買いたい物件が見当たらなければ、売却代金が長く寝てしまいます。逆に、良い物件が出てから売り始めると、売却が間に合わないこともあります。両方の情報を並べて見ることが、買い替えの成否を分けます。

売却と購入のスケジュールを合わせる

売却と購入を同時に進める場合は、お金の受け渡しの時期がずれないよう、段取りが大切です。一般的な流れは次のとおりです。

1. 今の物件の手取り額と、税金の目安を出す
2. 金融機関に、次の物件でどの程度借りられそうか相談する
3. 今の物件の売却活動を始め、同時に次の物件の情報を集める
4. 売却の契約と、次の物件の購入の契約の時期を調整する
5. 売却代金の入金を確認してから、次の物件の決済に充てる

売却代金を次の物件の頭金に使う予定なら、売却の決済日を購入の決済日より前にしておく必要があります。どうしても順番が逆になりそうなときは、購入の契約に「売却ができなかった場合の扱い」を入れられるか、事前に相談しておくと安心です。

買い替えで気をつけたいこと

• 規模だけで選ばない：大きな物件ほど、空室や修繕の金額も大きくなります。家賃が下がったり金利が上がったりした場合でも返済できるかを試算しておきましょう。
• 今の物件を持ち続ける場合と比べる：売らずに追加で物件を買う方法や、今の物件を担保に使う方法もあります。買い替えだけが答えとは限りません。
• 税金の扱いを確認する：一定の条件を満たす事業用の資産では、買い替えのときの税金の扱いが変わる制度もあります。使えるかどうかは個別に変わるため、税理士にご確認ください。
• 売却中の入居者対応：売り出し中も家賃収入と入居者の暮らしは続きます。内見の日程調整や、退去が出たときの募集を止めないよう、管理会社と連携しておきましょう。

また、札幌の物件は雪の時期に外観や駐車場の状態が見えにくく、買主が現地確認をためらうことがあります。冬に売り出す場合は、夏場に撮った外観や駐車場の写真、除雪の方法や費用の資料を用意しておくと、検討が進みやすくなります。

相談の前にそろえておきたい資料

売却と購入を一体で考えるには、今の物件の数字が欠かせません。次のような資料がそろっていると、手取り額や次の物件の規模を早く、正確に試算できます。

• レントロール：部屋ごとの家賃と入居状況の一覧。売却価格の目安を出す基本の資料です。
• ローンの返済予定表：今の残債と、売却する時点での残りの金額が分かります。
• 購入時の契約書と領収書：売却益にかかる税金を計算するとき、取得費の根拠になります。
• 直近の確定申告書：減価償却の状況や、賃貸事業の収支が分かります。次の融資の相談でも求められます。
• 修繕の記録：いつ、どこを直したか。買主への説明や、売却価格の判断に役立ちます。

購入時の契約書が見つからないと、税金の計算で不利になる場合があります。早めに探しておくことをおすすめします。

まとめ

買い替えで規模を広げるには、まず今の物件を売ったときの手取り額を正確に把握し、そこから次に狙える物件の規模を試算することが出発点です。そのうえで、売り時と買い時の両方を見ながら、売却と購入を一つの計画としてスケジュールを組むことが大切です。

「今の物件はいくらで売れて、次はどのくらいの物件が狙えるのか」を知りたい方は、売却と購入をあわせてお気軽にご相談ください。

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