収益物件のポートフォリオの組み方（エリア・築年数の分散）
札幌で2棟目、3棟目の購入を検討されているオーナー様から、「次も同じエリアの同じような物件を買ってよいのか」というご相談をいただくことがあります。土地勘のあるエリアや慣れた構造の物件は選びやすい一方で、似た物件ばかりが集まると、思わぬところでリスクが重なることがあります。
結論から言うと、複数の収益物件を持つなら、エリア・築年数・構造・入居者のターゲットを意識的に分散させ、「ポートフォリオ」として組み合わせることで、リスクを抑えながら安定した収益を目指せます。この記事では、分散の考え方と物件選びへの生かし方をご紹介します。
ポートフォリオで考える理由
ポートフォリオとは、持っている資産の組み合わせのことです。複数の収益物件を保有する場合、それぞれの物件がバラバラに存在するのではなく、ポートフォリオとして意識的に組み合わせることで、リスクを抑えながら安定した収益を目指せます。
1棟だけを持っているときは、その物件の空室や修繕がそのまま収支に響きます。複数棟を持つと、ある物件の収入が減っても、ほかの物件で支えられるようになります。ただし、それは物件どうしの性格が違う場合の話です。似た物件ばかりだと、同じ理由で同時に収入が減ることがあります。
エリアの分散
分散の考え方として、まずエリアの分散が挙げられます。同じエリアに物件が集中していると、そのエリア特有の需要変動（大学の移転、大型工場の撤退など）の影響を一度に受けてしまいます。
札幌市内でも、地下鉄の駅に近いエリア、バス便のエリア、大学や病院の近くなど、入居者の需要を支えているものはエリアごとに違います。札幌市内と道内のほかの都市を組み合わせる方もいますが、管理のしやすさや、金融機関の営業エリアもあわせて考えておくことが大切です。
築年数の分散
次に築年数の分散です。同時期に建てられた物件ばかりだと、大規模修繕のタイミングが重なり、資金繰りが厳しくなる可能性があります。
外壁や屋根の修繕は10〜15年ほど、給排水管の更新は20〜30年ほどが一つの目安とされますが、建物の状態によって個別に変わります。北海道では外装の工事ができる時期が春から秋に限られるため、複数の物件で工事が重なると、業者の手配や資金の準備がさらに難しくなることもあります。築年数がずれていれば、修繕の時期も分散しやすくなります。
構造と入居者のターゲットの分散
また、構造の分散（木造の高利回り物件とRC造の資産性重視物件を組み合わせる）や、賃貸ターゲットの分散（単身向けとファミリー向け）も、リスクを抑える工夫の一つです。
- 構造：木造は利回りが高めでも融資の期間が短くなりやすく、RC造は利回りが低めでも積算評価が出やすい傾向があります。組み合わせることで、手残りと資産性のバランスを取りやすくなります。
- ターゲット：単身向けは入れ替わりが多い一方で需要の幅が広く、ファミリー向けは長く住んでもらいやすい傾向があります。
分散の軸を一覧で見る
分散の軸と、偏ったときに起こりやすいことを表にまとめました。一般的な傾向としてご覧ください。
| 分散の軸 | 偏ったときのリスク | 組み合わせの例 |
|---|---|---|
| エリア | エリア特有の需要変動を一度に受ける | 駅近の物件と、生活利便性の高い住宅地の物件 |
| 築年数 | 大規模修繕の時期が重なる | 築浅の物件と、修繕を終えた築古の物件 |
| 構造 | 融資や評価の条件が同じ方向に偏る | 木造の高利回り物件と、RC造の資産性重視物件 |
| 入居者のターゲット | 同じ層の需要が減ると空室が重なる | 単身向けとファミリー向け |
次の物件を選ぶときの考え方
物件を1つずつ検討する際にも、既存のポートフォリオ全体とのバランスを意識することで、より安定した資産形成につながります。次の物件を検討するときは、まず今持っている物件を一覧にしてみましょう。
- 物件ごとに、エリア・築年数・構造・ターゲット・借入残高・次の大規模修繕の時期を書き出す
- どの軸に偏りがあるかを確認する
- 候補の物件が、その偏りを和らげるか、さらに強めるかを考える
- ポートフォリオ全体で、毎月の手残りと借入のバランスが無理のない範囲か確かめる
分散にこだわりすぎて、よく知らないエリアや管理しにくい物件を選んでしまっては本末転倒です。分散はあくまで判断の材料の一つとして使いましょう。
まとめ
複数の収益物件を持つなら、エリア・築年数・構造・入居者のターゲットを意識的に分散させ、ポートフォリオとして組み合わせることで、リスクを抑えながら安定した収益を目指せます。新しい物件を検討するときも、1棟だけで判断するのではなく、今持っている物件全体とのバランスを意識することが大切です。
今お持ちの物件の組み合わせを踏まえた次の物件選びなど、お気軽にご相談ください。
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