金利上昇局面での不動産投資の考え方

金融機関から届いた返済予定表を見て、「先月より返済額が増えている」と気づいた――。札幌でアパートを持つオーナー様から、金利の見直しに関するご相談をいただくことが増えてきました。これから物件を買おうと考えている方からも、「金利が上がっている今、買って大丈夫ですか？」と聞かれます。

結論から言うと、金利上昇局面では、すでにある借入は「返済額の増え方を把握して備える」、新しい借入は「金利が上がっても回る物件を選ぶ」と、分けて考えることが大切です。この記事では、それぞれの考え方と具体的な対策をご紹介します。

金利が上がると返済はどれくらい増えるか

まず、金利が上がったときに返済がどのくらい増えるのかを知っておきましょう。5,000万円を30年、元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返し方）で借りた場合の、毎月の返済額の目安は次のとおりです。

金利が1%上がるだけで、年間の返済は30万円ほど増える計算です。これは数部屋分の空室と同じくらいの影響になることもあります。実際の返済額は、借入額・残りの期間・金利の見直しのルールによって個別に変わるため、お手元の返済予定表で確認してください。

すでにある借入への対策

すでにある借入が変動金利の場合、金利の上昇はそのまま返済額の増加につながります。考えられる対策は主に次の3つです。

• 繰り上げ返済で元金を減らす：借入の残りが減れば、金利が上がっても利息の増え方は小さくなります。
• 固定金利への切り替え・借り換え：一定期間の返済額を固定できます。ただし、固定金利は変動金利より高めに設定されることが多く、借り換えには手数料や登記の費用もかかります。
• 収支そのものを強くする：空室を埋める、管理費などの固定費を見直すといった方法で、返済が増えても耐えられる体質にします。

まずは、今の借入が「いつ」「どのルールで」金利が見直されるのかを確認することから始めましょう。金利の見直しの時期や、返済額がすぐに変わるのかどうかは、契約によって違います。分からない点は、借入先の金融機関に問い合わせると教えてもらえます。

繰り上げ返済と手元資金のバランス

繰り上げ返済は効果のある対策ですが、手元のお金を減らすことになります。賃貸経営では、空室や設備の故障、大きな修繕など、予定外の出費がつきものです。

北海道では、冬場の給湯器やボイラーの故障、屋根の雪どけ水による雨漏り、除雪費の増加といった、寒冷地ならではの出費もあります。繰り上げ返済で手元資金を使い切ってしまうと、こうした出費に対応できず、かえって追加で借入をすることにもなりかねません。

また、手元に預金が残っているかどうかは、次に物件を買うときの融資の審査でも見られます。繰り上げ返済をする場合は、修繕の予定と空室への備えを差し引いたうえで、余裕のある範囲で行うことをおすすめします。

これから物件を買う場合の考え方

新しく収益物件を買う場合、金利が上がった分だけ借入のコストが増えます。そのため、次のような工夫が必要になります。

• 利回りの高い物件を選ぶ：物件の利回りと借入の金利の差（イールドギャップ）が十分にあるかを確認します。
• 自己資金の割合を高める：借入額を抑えれば、金利が上がったときの影響も小さくなります。
• 金利が上がった場合の試算をしておく：今の金利だけでなく、1〜2%上がった場合でも返済できるかを確かめておきます。

金融機関の審査でも、金利が上がった場合の収支は確認されます。購入前に自分でも厳しめの条件で試算しておくと、無理のない計画かどうかを判断しやすくなります。

金利だけでなく価格の動きも見る

金利が上がる局面は、一般的に不動産価格の上昇が一服し、割安な物件が出やすくなる時期でもあります。借りる人の返済の負担が増えると、買主が価格に慎重になり、売主との交渉の余地が生まれやすいためです。

つまり、金利が上がっているから買うのをやめる、と単純に決める必要はありません。金利の動きと価格の動きをあわせて見て、「この価格・この金利で、収支が無理なく回るか」で判断することが大切です。金利や融資の条件は、物件・借りる方・金融機関によって個別に変わるため、早めに金融機関へ相談して感触をつかんでおくと動きやすくなります。

金利上昇に備えて今からできること

金利の先行きを正確に当てることは誰にもできません。だからこそ、どちらに動いても慌てないための準備が大切です。物件をお持ちの方も、これから買う方も、次のことから始めてみてください。

1. 借入の一覧を作る：借入先・残高・金利・変動か固定か・金利の見直し時期を一枚にまとめます。
2. 金利が1%上がった場合の返済額を計算する：年間でいくら増えるかを、家賃収入と並べて確認します。
3. 修繕と空室の備えを分けておく：繰り上げ返済に回してよいお金と、残しておくお金を分けて考えます。
4. 取引のある金融機関と話しておく：借り換えや追加融資の可能性を、急ぎでないうちに聞いておきます。

特に、複数の物件や借入がある方は、全体の返済額と家賃収入のバランスで考えることが大切です。一つの物件では余裕があっても、全体で見ると金利上昇の影響が大きいこともあります。数字にしておくだけで、借り換えや売却を検討するときの判断材料になります。

まとめ

金利上昇局面では、すでにある借入は返済額の増え方を把握し、繰り上げ返済や借り換えを手元資金とのバランスを見ながら検討します。新しく買う場合は、利回りと自己資金、金利が上がった場合の試算で、無理のない物件かを見極めます。金利だけに注目せず、価格の動きとあわせて総合的に判断することがポイントです。

今の借入の見直しや、金利が上がっても回る物件選びに迷われたら、お気軽にご相談ください。

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