元信金の審査担当が教える、アパートローンで「最初に見られる3つ」
こんにちは。オーナーズビジョンの橋本です。
「アパートローンの審査では、どこを見られるのですか？」。収益物件のご相談で、いちばん多くいただく質問です。
私の答えはシンプルです。審査で最初に見られるのは、次の3つです。
- その物件の家賃で、返済が無理なく続くか
- その物件に、担保としての価値がどれだけあるか
- 借りる人に、万一のときの支えがあるか
金利や融資期間の交渉は、この3つの見通しが立ってからの話です。逆に言えば、この3つを事前に整理できていれば、審査はぐっと進みやすくなります。
なぜこの3つなのか
私は信用金庫に18年間いて、ビルアパートローンを含めて2,500件を超える融資審査に携わりました。審査する側は、稟議書（りんぎしょ：融資を承認してもらうための社内文書）で「この貸し出しは回収できるか」を説明しなければなりません。
そのときの筋道は、いつも同じでした。まず家賃で返せるか。返せなくなったときに、物件でどこまでカバーできるか。それでも足りないときに、借りる人が支えられるか。この3段構えです。
今は売買の仲介の立場で、物件ごとに金融機関へ事前の打診をしています。金融機関が返してくる質問も、だいたいこの3つのどれかです。立場が変わっても、見られているところは変わっていないと感じます。
家賃で返済が無理なく続くか
最初に見るのは、物件の収支です。年間の家賃収入から、管理費・固定資産税・修繕費などの経費を引き、残ったお金で返済ができるかを確かめます。
ここで大事なのは、「満室のときに返せるか」ではなく「悪くなっても返せるか」です。審査では、次のような厳しめの前提で計算し直します。
- 空室がある程度出たとしても返せるか
- 金利が今より上がっても返せるか
- 家賃が下がっても返せるか
レントロール（部屋ごとの家賃と入居状況の一覧）を見て、今の家賃が周りの相場より高すぎないかも確かめます。長く住んでいる入居者の家賃は、退去すると下がることが多いからです。
物件に担保としての価値がどれだけあるか
次に見るのは、万一返済が止まったときに、物件でどこまで回収できるかです。多くの金融機関は、土地と建物を別々に評価して足し合わせる「積算（せきさん）評価」を使います。
- 土地：路線価などをもとにした価格×面積
- 建物：建て直すとしたらいくらかかるか×残りの耐用年数の割合
札幌をはじめ地方の物件では、この積算評価が売買価格を下回ることがよくあります。その差を、自己資金や別の担保でどう埋めるかが、審査の分かれ目になります。
また、建物の残りの耐用年数は、融資期間にも直結します（この話は12月のコラムで詳しく書きます）。
借りる人に万一のときの支えがあるか
最後に見るのが、借りる人ご自身です。空室や大きな修繕で一時的に収支が赤字になっても、ご自身で穴埋めできるかどうかです。
- 年収と、その安定性（勤め先・勤続年数・事業の内容）
- 自己資金と、購入後も手元に残る預金などの資産
- 住宅ローンや他の物件の借入など、すでにある借入
- すでに物件をお持ちの方は、確定申告で賃貸事業が黒字かどうか
よく誤解されますが、年収が高ければ何でも通るわけではありません。家賃で返せない物件を、本人の給料で返す前提の計画は、審査では好まれません。あくまで「万一のときの支え」として見られています。自己資金の目安は、次回のコラムで取り上げます。
審査を通りやすくするためにできること
この3つは、申し込む前に自分で確かめられます。私がおすすめしているのは次の3つです。
- 空室や金利上昇を入れた収支計画を、自分でも一度作ってみる
- 修繕履歴やレントロールなど、物件の資料をそろえておく
- 自己資金と、購入後に手元に残るお金を数字で把握しておく
資料がそろっていると、金融機関は稟議書を書きやすくなります。審査する側も人なので、説明しやすい案件は前に進みやすいのです。
なお、金利や期間は金融機関・物件・借りる方によって大きく変わります。事前の打診はあくまで感触であり、実際の条件は審査で決まります。
まとめ
今日お伝えしたように、アパートローンの審査で最初に見られるのは「家賃で返せるか」「物件に担保価値があるか」「借りる人に支えがあるか」の3つです。申し込む前にこの3つを整理しておくだけで、金融機関との話はずいぶん進めやすくなります。
「この物件で融資は付きそうか」と迷ったら、ぜひ一度ご相談ください。審査する側だった経験をもとに、一緒に整理します。
▼あわせて読みたい
■融資の質問を大募集しています
「この物件で融資は通る？」「自己資金はどれくらい？」など、融資の疑問を何でもどうぞ。元信用金庫の融資担当が、コラムでお答えします。一言でも、お名前なしでも送れます。
■「融資が通りました」体験談を募集しています
「こんな物件で融資が通った」「こう工夫したら通った」など、皆さんの体験を教えてください。分かる範囲だけで大丈夫です。
物件探しや融資のご相談は、こちらからどうぞ。
お問い合わせ・融資のご相談はこちら：https://www.r-ownersvision.com/contact/
会員登録はこちら（無料）：https://www.r-ownersvision.com/member/
■オーナーズビジョンの紹介動画
私たちがどんな会社か、動画でご紹介しています。
執筆：橋本 隆史（オーナーズビジョン株式会社 不動産営業部 課長）
信用金庫に18年間在籍し、渉外・融資を担当。法人融資・個人融資・住宅ローン・ビルアパートローンなど、2,500件を超える融資審査に携わりました。その後、札幌市内の不動産賃貸業の会社で、レジデンス4棟・テナントビル2棟の運営、新築RC2棟・中古木造アパート2棟の取得などを経験。現在は収益不動産の売買仲介に携わっています。
保有資格：宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、証券外務員一種 ほか
